Convertirte en arrendador puede ser una opción lucrativa y gratificante, que proporciona un flujo constante de ingresos pasivos y un potencial crecimiento financiero a largo plazo. Pero también hay que entender los costos y riesgos que implica. Inversión de dinero y tiempo, conocimiento de las leyes, estar pendiente de todo el mantenimiento y buen funcionamiento de la vivienda, contratación de seguros y suministros…
Ya sea que esté considerando alquilar una casa que posee actualmente o comprar una propiedad para invertir, en esta guía lo guiaremos a través de los pasos esenciales para convertirse en un arrendador exitoso.
1. Investigación y educación: indispensable para convertirte en arrendador
Si estás comprando una nueva casa para convertirte en arrendador e invertir en ella como renta, antes de sumergirte en el mundo de los bienes raíces, tómate el tiempo para investigar e informarte sobre el mercado local, los valores de las propiedades y las tendencias de alquiler. La investigación de mercado es un aspecto crucial a la hora de elegir dónde comprar la propiedad y decidir la renta que los inquilinos pueden pagar y al mismo tiempo permitirte obtener ganancias.
También es importante investigar las propiedades en renta en el área, ya que si hay muchas propiedades en renta desocupadas, eso puede significar que puede ser un área difícil para rentar.
Si deseas rentar una propiedad que ya posees, la investigación de mercado sigue siendo importante para encontrar la mejor tarifa de alquiler.
A continuación se detallan aspectos clave a tener en cuenta al buscar la propiedad de alquiler perfecta:
- Consideraciones financieras: ten en cuenta los impuestos a la propiedad, los seguros, los costos de mantenimiento y las posibles tarifas de la asociación de propietarios.
- Ubicación: considera la seguridad del vecindario, la proximidad a servicios, escuelas, transporte público y el potencial de desarrollo futuro.
- Condición de la propiedad: Identifica cualquier reparación o problema de mantenimiento necesario. Además, considera la antigüedad de la propiedad y la posibilidad de renovaciones o mejoras.
- Análisis del retorno de la inversión (ROI): evalúa el potencial de ingresos por alquiler frente a la inversión inicial y los gastos continuos. Calcula la tasa máxima, el flujo de caja y otras métricas financieras como posibles tasas de inflación con miras a 10 o 15 años, para garantizar que la propiedad se alinee con tus objetivos financieros.
2. Planificación financiera
Evalúa tu situación financiera y crea un presupuesto realista. Ten en cuenta los posibles costos de adquisición de propiedades, gastos de mantenimiento, impuestos a la propiedad, seguros y un fondo de contingencia para problemas imprevistos (representan entre el 4% y el 8% de los ingresos por alquiler para un colchón de liquidez para cubrir gastos no recurrentes o arreglos a corto plazo).
Explora opciones de financiación, como hipotecas, para financiar la compra de tu propiedad. Compara las tasas de interés, los términos del préstamo y los requisitos de pago inicial para asegurar el trato más favorable. Consulta con asesores financieros o corredores hipotecarios para que te ayuden a tomar decisiones informadas.
3. Contrate un seguro de arrendador
El seguro para propietarios tiene como objetivo proteger su propiedad de alquiler contra daños estructurales y ayudar a cubrir accidentes y diversos costos asociados.
Dado que el seguro del propietario solo cubre su propiedad, se debe alentar a los inquilinos a contratar un seguro de inquilinos para que sus pertenencias también estén protegidas.
4. Cumplimiento legal y regulatorio
Comprender y cumplir con las leyes locales entre propietarios e inquilinos. Esto incluye la creación de un contrato de arrendamiento que describa los términos y condiciones del alquiler, las regulaciones del depósito de seguridad, los procedimientos de desalojo y los derechos de los inquilinos. Considera consultar con un profesional legal para asegurarse de que su documentación sea legalmente sólida.
5. Administración de la propiedad
Decide si administrarás la propiedad tú mismo o si contratarás a una empresa de administración de propiedades profesional. Si eliges la autogestión, estate preparado para encargarte de la comunicación con los inquilinos, el mantenimiento de la propiedad y cualquier problema imprevisto que pueda surgir. Una empresa de administración de propiedades puede encargarse de estas responsabilidades en tu nombre pagando una tarifa.
6. Determinar el precio de renta
Como ya te contamos en nuestro post sobre cómo calcular el precio de alquiler de una propiedad, es importante cobrar una cantidad razonable que te permita generar ganancias, sin que sea demasiado elevada.
Puedes empezar analizando otras propiedades en la zona y sus precios de renta para hacerte una idea. Luego debes analizar los gastos de funcionamiento del inmueble, como impuestos, seguros, mantenimiento y reparaciones…
Si quieres una guía completa para elegir el mejor precio para tu propiedad, no te pierdas el post sobre cómo calcular el precio de una propiedad.
7. Comercializar la propiedad
Comercializa eficazmente tu propiedad para atraer inquilinos potenciales. Utiliza plataformas en línea, redes sociales y métodos publicitarios tradicionales.
Si eliges hacerlo a través de un agente inmobiliario, él puede encargarse de todo: publicar la propiedad en lugares destacados en línea, concertar visitas con posibles inquilinos… Ten en cuenta que esta opción requeriría una tarifa, mientras que si lo haces tú mismo, harías todo sin costo alguno.
8. Selección de inquilinos
Desarrolla un proceso exhaustivo de selección de inquilinos para asegurarte de seleccionar inquilinos confiables y responsables. Realiza verificaciones de antecedentes, verifica el historial de empleo y alquiler y verifica las referencias.
Si echas un vistazo a nuestro post sobre qué es la selección de inquilinos y por qué la necesitas, entenderás la vital importancia de este punto a la hora de convertirte en arrendador.
Si eliges realizar la evaluación de inquilinos con la ayuda de KBA, puedes estar tranquilo gracias a nuestro algoritmo de inteligencia artificial llamado SmartRentScore (SRS) que aprovecha miles de contratos de alquiler y aprendizaje automático avanzado.
SRS proporciona a nuestros clientes una probabilidad de incumplimiento del alquiler, los principales factores de riesgo para el inquilino y un análisis de sensibilidad de la probabilidad para diferentes niveles de alquiler.
Además, cada revisión con SRS solo toma unos segundos y nuestra solución de software ya está conectada e integrada con las principales agencias de crédito.
¡No dudes en contactarnos si quieres más información!
Una vez que hayas decidido el inquilino a quien quieres alquilar tu propiedad, asegúrate de firmar un contrato de alquiler que especifique todas las cláusulas necesarias.
9. Mantener la propiedad y la relación con los inquilinos
Una vez que tengas inquilinos viviendo en la propiedad, seguirás siendo responsable de garantizar que todo funcione sin problemas. Si tienen algún problema en casa, intenta solucionarlo lo antes posible. De esta manera te asegurarás de tener inquilinos felices y una propiedad en buen estado.
Además de solucionar los problemas que puedan surgir, también es importante que contactes de vez en cuando con los inquilinos para ver si necesitan algo.
Algunas ideas de mantenimiento que se deberían hacer periódicamente podrían ser las siguientes:
- Inspeccionar puertas, paredes, muebles… Cualquier sistema electrónico también debe tener un buen mantenimiento.
- Verifique las unidades HVAC: asegúrese de que las unidades de calefacción, ventilación y aire acondicionado estén funcionando correctamente.
Como conclusión, convertirte en arrendador implica una cuidadosa planificación, responsabilidad financiera, el compromiso de mantenerse informado sobre el mercado inmobiliario y las obligaciones legales, mantenimiento… Siguiendo estos pasos podrás emprender un viaje exitoso como propietario y arrendador, disfrutando de los beneficios de ingresos pasivos e inversiones inmobiliarias.