¿Cuánto cuesta un desalojo y cuánto puede tardar?

• Desalojar a un inquilino moroso de una propiedad es un proceso desalentador, extremadamente costoso y doloroso que a menudo resulta en daños monetarios y psicológicos elevados.
• Un entendimiento profundo, creando confianza y transparencia entre un propietario y/o aseguradora y un inquilino es vital.
• La selección de inquilinos impulsada por el aprendizaje automático y las grandes cantidades de datos son excelentes palancas para ayudar a fomentar esa confianza y evitar estos procesos dolorosos desde el principio. 

El desalojo de un inmueble alquilado es el proceso por el cual el arrendador exige al arrendatario la devolución del inmueble (casa, local, apartamento) por falta de pago de la renta o incumplimiento material del contrato de alquiler. Además, el arrendador generalmente solicitará pagos de alquiler atrasados, servicios públicos adeudados, tarifas administrativas, daños, etc.

Desalojar a un inquilino puede ser una pesadilla total para el dueño de una propiedad. El proceso de desalojo es extremadamente complejo desde una perspectiva legal, es muy largo y casi siempre resulta en una gran pérdida financiera en cuotas de alquiler, facturas legales y costos de reparación de daños.

El desalojo es generalmente una opción de último recurso, donde un inquilino no ha pagado el alquiler constantemente y todos los intentos de cobrar los montos adeudados han fallado, u otras situaciones extremas, como daños a la propiedad y/o incumplimiento de contrato.

En esta publicación, pretendemos aclarar el costo y la duración del proceso de desalojo en Colombia. Esperamos que al final de esta publicación, comprenda lo indeseable y costoso que es pasar por un desalojo, y lo importante que es realizar una evaluación sólida de los inquilinos. Las herramientas tecnológicas como SmartRentScore aprovechan la tecnología de punta y la inteligencia artificial para realizar la selección de inquilinos y mitigar el riesgo de incumplimiento y desalojo.

Este proceso comienza cuando surge un problema entre el propietario y el inquilino y, como decíamos antes, suele ser porque este último deja de pagar el alquiler.

El proceso de desalojo de la propiedad arrendada no es solo un caso que se puede llevar ante los tribunales, ya que en Colombia existen centros de conciliación donde se pueden iniciar procesos extrajudiciales.

En el proceso de conciliación, el arrendador puede solicitar el desalojo del inmueble arrendado, el pago de las rentas adeudadas, la demora en las mismas, el pago de los servicios públicos adeudados, tasas de administración, costas dentro del proceso y demás cargos por daños y perjuicios a el arrendador o el inmueble que ocupa.

Este proceso extrajudicial puede llevarse a cabo cuando el contrato de arrendamiento se haya firmado verbalmente o por escrito, si en la solicitud presentada se establece el tipo de contrato que se firma para hacer exigible la obligación.

¿Tiene algún costo el proceso extrajudicial en un centro de conciliación? No, siempre que se lleve ante un centro público de conciliación como los de las Universidades. Sin embargo, existen centros de conciliación privados que cobran según el monto de cada caso.

necesitas un abogado? Para presentar la solicitud de conciliación no se necesita abogado ni en los centros de conciliación públicos ni en los centros de conciliación privados, sin embargo, si desea asistir con abogado, puede hacerlo.

Aquí es donde entra en juego Smart Rent Score. Nuestro algoritmo basado en ML para el descubrimiento de inquilinos, implementado a través de API en la nube.

Generalmente las personas llegan con la intención de reconciliarse, pero lamentablemente muchas veces es imposible llegar a un acuerdo que ambos estén dispuestos a aceptar.

Si no se resuelve en el centro de conciliación, se debe abrir un proceso judicial, tanto para el proceso ejecutivo para cobrar la deuda, como para el proceso de evicción del arrendatario.

En la demanda o proceso de evicción de inmueble alquilado, no es necesario que el demandante intente primero la conciliación como requisito para que la demanda sea procesal.

Así lo establece expresamente el artículo 384 del código general del proceso:

“El actor no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia extrajudicial de conciliación como requisito para la tramitación de la demanda.”

El proceso de desalojo de la propiedad se encuentra regulado por el artículo 384 del código general de procesos que establece las reglas que se deben seguir para tramitar la demanda de desalojo de la propiedad.

El arrendador puede iniciar una demanda para el desalojo del inmueble, y el arrendatario no podrá hacer su defensa en el caso hasta que haya pagado ante el tribunal lo que debe o presente pruebas de que ha pagado.

Así lo determina el artículo 384 del código general del proceso, que en lo pertinente señala:

“Si la demanda se fundare en el impago de rentas o servicios públicos, gastos de administración u otros conceptos a que el demandado esté obligado en virtud del contrato, no será oído en el proceso hasta que demuestre que ha consignado judicialmente ordene el valor total que, según la prueba aportada con la demanda, tengan los honorarios y demás conceptos adeudados, o en su defecto, al presentar los comprobantes de pago emitidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o en su defecto en su caso, las correspondientes de los créditos hechos conforme a la ley y por los mismos períodos, a favor de aquél.»

Y no sólo debe pagar al imputado la cantidad adeudada, sino también la que se cause durante el proceso judicial, conforme a lo dispuesto en el artículo 384 ya citado:

“Cualquiera que sea la causal invocada, el demandado deberá también consignar oportunamente por orden del tribunal, en la cuenta de depósito judicial, los honorarios que se causen durante el proceso en ambas instancias, y si no lo hiciere, cesará para ser oído hasta que presente el respectivo título de depósito, el recibo del pago hecho directamente al arrendador, o la consignación hecha en proceso ejecutivo. »

Según Erika Bedoya, abogada con experiencia en derecho inmobiliario, “si el demandado se niega a pagar alguno de los valores aprobados en el auto de admisión de la demanda, el actor debió solicitar medidas cautelares para que procedieran los embargos”.

El arrendador podrá solicitar dentro del proceso el desalojo provisional del inmueble arrendado donde se realizará una inspección del inmueble y si se encuentra deteriorado podrá ser devuelto inmediatamente al arrendador, pero éste no podrá alquilarlo hasta se dicta sentencia firme sobre el desalojo del inmueble.

Según nos comenta la abogada Erika Bedoya, en Colombia un proceso de desalojo puede demorar entre 1 año y 2 años, dependiendo de la complejidad del asunto y la duración del proceso judicial. ¿Y por qué es tan largo el proceso? Por la congestión judicial colombiana.

Los costos en un proceso de desalojo suelen ser costos judiciales, honorarios legales de abogados, alquiler perdido o costos por daños.

Debido a la naturaleza complicada de los casos de desalojo, se recomienda que contrate a un abogado para que lo ayude.

Dependerá del despacho de abogados elegido por el arrendatario, pero para la restitución del inmueble puede ser de 3 salarios mínimos mensuales o más, y para el proceso ejecutivo de 1 a 2 salarios mínimos mensuales + 20% del valor recuperado.

El nuevo salario mínimo mensual en Colombia a partir del 1 de enero de 2023 es de 1.160.000 pesos (alrededor de US$242).

Éstos costas siempre dependen del juez asignado. Según la abogada Erika Bedoya, lo habitual es que el juez establezca un costo aproximado de 400.000 pesos, 500.000 pesos o un salario mínimo.

Para garantizar el pago de lo adeudado por el arrendatario, el arrendador podrá solicitar que se decreten medidas cautelares contra el arrendatario, tales como el embargo de sus bienes o derechos.

Las medidas cautelares pueden solicitarse antes de la notificación de la demanda para evitar la insolvencia del demandado.

Las medidas cautelares no sólo abarcan el pago de la renta y los servicios públicos, sino también la posible reparación de los daños que pueda sufrir el arrendador, como en el caso del arrendatario que destruye el inmueble antes de devolverlo a su propietario.

Si tienes suerte y el inquilino ha respetado la propiedad y no ha causado daños, solo tendrás que invertir en gastos de limpieza para dejar la casa lista para el próximo inquilino.

Además, un coste que siempre tendrás que asumir será el cambio de cerraduras. Porque después de un proceso de desahucio sería peligroso mantener el mismo candado en las llaves que tenía el inquilino.

Más allá de estos dos gastos “casi obligatorios”, es difícil precisar las cantidades exactas debido a las múltiples variables que pueden aparecer. ¿El inquilino ha causado daños? ¿Qué tan grande es el daño? Aparte de los daños en la propia vivienda, como suelos y paredes, ¿ha causado daños en el mobiliario? ¿Están asegurados estos daños?

Pero no todo son costos monetarios, también hay un costo muy alto en tensión y estrés. El tiempo es dinero y cuanto más tarde el proceso de desalojo, menos tiempo tendrá que dedicar a otros asuntos.

Aparte de otros casos como que el propietario utilice los ingresos del alquiler para pagar la hipoteca de esa vivienda. Esto puede causar un enorme nerviosismo ya que el propietario puede no tener forma de pagar la hipoteca o tener que recurrir a sus propios ahorros.

Hay muchos casos posibles en los que el estrés puede ser tremendamente alto.

Evite los desalojos antes de que sucedan

El proceso de desalojo se puede evitar por varios medios. Pero sin duda, la mejor estrategia de mitigación es realizar una minuciosa selección y revisión previa de los posibles inquilinos. Como aseguradora, podrás reducir el riesgo de elegir posibles inquilinos morosos o que hayan tenido problemas en alquileres anteriores.

Tenemos una solución para automatizar la detección de inquilinos, capturar todos los patrones y hacerlo muy rápido (3-5 segundos) y a través de una arquitectura escalable.

SRS ha demostrado sistemáticamente que reduce la morosidad entre un 40 y un 70 % en las carteras de cobertura de seguros de contratos de alquiler.

Ya sea que utilice la evaluación de inquilinos con nuestro algoritmo SmartRentScore u otro servicio de evaluación, es importante solicitar un informe de desalojo como parte de su paquete de evaluación de inquilinos.

Cuando piensa en la enorme cantidad de dinero que podría evitar tener que gastar en un desalojo, un servicio de selección de inquilinos es una inversión prudente y muy modesta.

Aun así, y tomando todas las precauciones posibles, todavía puede haber una ocasión en la que incluso el propietario más cuidadoso deba desalojar a un inquilino. Sin embargo, la selección avanzada de inquilinos es su mejor apuesta para evitar encontrarse en una situación complicada y costosa.