Cómo calcular el precio del alquiler de su propiedad

Saber cómo calcular el precio de alquiler de su propiedad no se trata de elegir la cantidad que otros cobran y cobrar un precio similar. También hay que considerar otros factores la ubicación, el valor por m2 en la zona, los servicios e instalaciones, el estado de la propiedad y la seguridad de la casa para sus inquilinos.

Cuando se trata de alquilar una propiedad, los inquilinos tienen muchas opciones, por lo que debes hacer que la tuya destaque. Esto significa establecer el precio de alquiler adecuado que atraiga inquilinos de alta calidad y refleje los atributos positivos de su propiedad.

¿Por qué es importante la tarifa de alquiler?

Determinar el precio de alquiler adecuado para su propiedad es de suma importancia por varias razones:

• Maximizar los ingresos por alquiler: establecer una tarifa de alquiler adecuada le permite maximizar sus ingresos por alquiler. Cobrar muy poco puede resultar en una pérdida de ingresos potenciales, mientras que cobrar demasiado puede disuadir a los posibles inquilinos..  
• Atraer inquilinos de calidad: Un precio de alquiler bien calculado puede atraer inquilinos de calidad que estén dispuestos y sean capaces de pagar el alquiler de manera consistente y puntual.
• Reducción de los períodos de desocupación: es más probable que una propiedad de alquiler con un precio preciso sea ocupada rápidamente, lo que reduce los períodos de desocupación. Las vacantes pueden ser costosas ya que no generan ingresos por alquiler y pueden requerir gastos adicionales para el mantenimiento y la publicidad de la propiedad.
• Cobertura de gastos operativos: el precio de alquiler adecuado debe cubrir los gastos operativos de su propiedad, incluidos los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y los honorarios de administración de la propiedad. Garantiza que su inversión siga siendo financieramente sostenible.
• Mantener la competitividad: al mantener su precio de alquiler en línea con el mercado local, puede seguir siendo competitivo. Los inquilinos suelen comparar los precios de alquiler cuando buscan propiedades y, si su precio es demasiado alto en comparación con propiedades similares, es posible que tenga dificultades para atraer inquilinos.
• Cumplimiento de las regulaciones: en algunas ciudades, puede haber leyes o regulaciones de control de alquileres que limiten cuánto puede aumentar el alquiler cada año. Conocer la tarifa adecuada puede ayudarle a cumplir con estas regulaciones y evitar problemas legales.
• Retención de inquilinos: establecer un precio de alquiler razonable puede contribuir a la satisfacción de los inquilinos. Es más probable que los inquilinos satisfechos renueven sus contratos de arrendamiento, lo que reduce los costes de rotación y garantiza un flujo constante de ingresos por alquiler.
• Valoración de la propiedad: los ingresos por alquiler son un factor clave para determinar el valor total de su propiedad. Una propiedad de alquiler con un precio preciso puede aumentar potencialmente el valor de tasación de la propiedad, lo que puede ser una gran ventaja para refinanciamiento o ventas futuras.

Guía para calcular el precio de alquiler de tu propiedad

Ya sea que sea la primera vez que va a alquilar una propiedad o un propietario más experimentado que esté probando nuevas ubicaciones y tipos de propiedades, esta guía paso a paso le ayudará a calcular el precio de alquiler ideal para su propiedad:

1. Investigue el mercado local antes de fijar un precio de alquiler. Es esencial comprender el mercado de alquiler local. Realice una investigación exhaustiva para determinar los precios de alquiler promedio de propiedades similares a la suya en la misma zona. 
2. Evalúe las características de su propiedad. Evalúe las características e instalaciones de su propiedad. Considere factores como los metros cuadrados, la cantidad de dormitorios y baños, el estado de la propiedad y cualquier característica especial como un garaje, espacio al aire libre o electrodomésticos modernos. Las propiedades con más comodidades y en mejores condiciones pueden exigir alquileres más altos.
3. Calcule los gastos operativos. Como se explicó anteriormente, para garantizar que sus ingresos por alquiler cubran los gastos y a su vez le den beneficios, necesita calcular los gastos operativos de su propiedad (impuestos a la propiedad, seguros, costos de mantenimiento, tarifas de administración de la propiedad…).
4. Determine el retorno de la inversión (ROI) deseado. Decida el retorno de la inversión (ROI) que desea lograr con su propiedad de alquiler. Normalmente, los inversores aspiran a un retorno de la inversión de entre el 6% y el 10%. Calcule el ROI dividiendo sus ingresos anuales por alquiler por el valor total de su propiedad (precio de compra y costos de renovación).
5. Tenga en cuenta los períodos desocupados y la rotación. Tenga en cuenta que su propiedad no siempre estará alquilada, por lo que es aconsejable tener en cuenta los períodos desocupados en el cálculo de su tarifa de alquiler. Muchos propietarios incluyen en sus cálculos una tasa de desocupación de alrededor del 5-10%. Además, tenga en cuenta los costos asociados con la rotación de inquilinos, como limpieza, pintura y publicidad para nuevos inquilinos.
6. Utilice herramientas de cálculo de tarifas de alquiler. Hay varias herramientas en línea y calculadoras de tarifas de alquiler disponibles para ayudarle a determinar un precio de alquiler competitivo para su propiedad. Estas herramientas a menudo consideran datos del mercado local, detalles de la propiedad y otras variables para proporcionar una tasa de alquiler estimada.
7. Ajuste según la demanda. Esté atento a la demanda de propiedades de alquiler en su área. Si tiene dificultades para encontrar inquilinos a su precio de alquiler inicial, es posible que deba ajustarlo a la baja para seguir siendo competitivo. Por el contrario, si hay mucha demanda, podría considerar aumentarlo.
8. Consideraciones legales. Tenga en cuenta las leyes o regulaciones locales de control de alquileres que puedan afectar su capacidad para establecer precios de alquiler. Algunas áreas tienen restricciones sobre cuánto puede aumentar el alquiler cada año.

Como habrá podido comprobar tras leer este post, calcular el precio de alquiler de su propiedad es un paso fundamental para una gestión inmobiliaria exitosa.

Al investigar el mercado local, evaluar las características de su propiedad, contabilizar los gastos y considerar el retorno de la inversión, puede llegar a una tarifa de alquiler justa y competitiva.

Recuerde ser flexible y ajustar sus tarifas a medida que cambien las condiciones del mercado y la demanda para maximizar sus ingresos por alquiler y, al mismo tiempo, atraer inquilinos de calidad.